上半年上海楼市还一片“死水微澜”状，除了市中心少数区域，市场整体房价维持在2005年年初水平；可是进入三季度，在前有北京房价一路“领涨”，后有深圳半年房价暴涨50%“坐镇”，曾经是中国楼市标杆的上海房价——不涨也难。然而引领上海房价新一轮上涨的主要诱因，却是实际可供销售的普通商品房源大大供不于求。

基于有效供应量不足的现象难以在短期改变，加之近期央行关于二套房“新政”的明显严厉将一定时期内抑制需求，预计上海房价在未来2—3年内将“脉冲”式上涨，其中明年可能保持3—5%的理性上涨。同时，“房贷新政”可能对购房者的消费行为产生微妙影响，预期“超前消费”现象将出现，而小户型产品在一定时期内将出现供应过量、买方需求不足的格局。

     有效供应量明显不足

    据网上房地产数据，截止12上旬，全市可售新建商品住宅面积为500万平方米左右，其中黄浦、静安、卢湾、长宁、闸北以及虹口等中心城区可售面积均不超过10万平方米。其中，内环区域更是出现“房荒”。

事实上，在2002、2003年上海楼市上一轮“高歌猛进”的时候，当时市场可供应量一度在1500万平方米左右，基本够卖半年。当然，虽说这与前些年市场空置率高也有一定原因，但对比目前“500平方米”可售面积和“1500万平方米”两数字，依然可见目前市场供应量不足的结论并非空穴来风。而正是市场供应量不足，才导致此轮上海房价大幅度上涨。

这种供应量明显不足的局面就是目前上海楼市最大的“基本面”，从今年年初上海市房地局供地情况显示，虽然比2005—2006年间有所增加，但由于房地产建设的周期以及国内土地市场一直没有解决的“土地沉淀”的问题，可以预计2008年新建住宅的供应依然会比较紧张。

需求下降买方观望

再从需求面以及购买行为方面考察。近期央行关于二套房“新政”严格限制了“改善型”置业的需求，由于对于第二套房贷款将实施“首付4成、基准利率上浮10%”的严厉手段，可以预见，一段时期内，市场成交量将下降，一些“改善型”置业的需求将不得不放缓。尤其在新政落实刚刚实施的2008年（目前商业银行纷纷重新制订“细则”，真正普遍实施将在2008年年初），预计这种需求下降的现象会更为明显。

上海高房价难降

需求、供应同时下降，房价会怎样？不妨回顾一下历史。

2005年，国家出台一系列调控房价的税收政策后，投资性以及短期投机的需求被大大抑制。随着市场交易量下降以及房地主管部门加大动迁配套商品房上市量，曾是中国房价最高的上海也出现了价格松动。按照国家统计局口径，在此后近一年时间里，上海新建商品房价格出现了环比下降的现象。

然而到了2006下半年，上海房价恢复“谨慎”的微量上涨，年上涨3%左右，一直持续到今年上半年。到了今年6、7月份，被压抑了两年的上海房价突然爆发（潜在需求也集中释放），短短3、4个月时间，内环区域楼盘房价整体超过2万元/平方米，而在闵行七宝、松江九亭、浦东三林、泾南等新兴住宅区域，房价更是在短期内上涨了40%以上。这种房价上涨的方式可称为“脉冲”式上涨。

   今年央行的调控政策打压的是另一种需求——改善型自主，其刚性远超过投资和投机购房。因此，上海房价的“脉冲”式上涨会再次出现。如果没有更进一步的打压需求政策（如对大户型商品房收取更高的交易税等），预计房价每年3%左右的“理性上涨”将在一年左右，短于上次两年左右的调整，进而在被压抑的需求集中释放的时候，上海房价又将脉冲式上涨。

    至于消费行为的改变：由于只有首次置业才能享受到“最优利率”，因此市场有可能出现“超前消费”的现象——本来应该买二房的，可能砸锅卖铁、内外举债直奔“三房”。这是事实上与国家此前一贯引导的“梯度消费”的理念相违背——可是，从长期来看，在目前的政策下这又是不得已的最优选择。另外，国家强推小户型政策（尤其70%比例在90平方米以下、70%比例为经济适用房）在超前消费趋势下可能被市场再扇“耳光”。可以预计，未来小户型产品将过剩。事实上，在国家经济在未来中长期整体向好的趋势下，改变消费者需求预期几乎是不可能的。