欢迎大家再次来到市民中心，现在举行的是第三十次区长网上会议,主题：加强综合管理，构建和谐小区。       主持人： 欢迎大家来参加第三十次区长网上会议，越来越多的老百姓关注政府为老百姓自主管理创造的条件，今天我们讨论，新区如何加强进一步管理，提高服务质量，进一步加强对小区业主的服务，街镇对业委会的指导等。下面请大家观看浦东新区加强小区住宅管理三年行动计划的短片。      （观看短片）       主持人：通过短片可以看到浦东新区的物业取得了一定的成绩，但我们也看到了一定的不足，依旧不能满足百姓的需求。下面请闵师林对新区三年计划做详解和补充说明！        闵师林：大家对和谐小区的重要性，对解决老百姓民生问题提出了具体的目标，三年行动计划是解决广大市民切身问题的重要任务。在今年的5月15日，三年行动计划专职会，就贯彻落实三年行动计划作了总动员和总部署，同时通过这样一个决定，把物业管理的属地化落实到具体行动上，落实到体制和机制上，区人大和有关方面对这个也很重视，我们新区结合浦东的有关情况，注重在体制机制上创新，建立浦东新区三级联系会议制度，在目标上尽量符合浦东的发展，三年行动计划主要目标，继续加大对综合整治的力度，对违法搭建的管理取得明显的成效。第一要发挥住宅小区综合管理职能，第二健全业主大会，业委会，引导业主正确参与社区管理，第三方面是改进物业行业的管理方式，完善优胜劣汰，第四方面是加大行政管理地位，加大救住房改造力度。为了确保工作的胜利完成，建立新区和功能区，信息沟通等有关问题，新区成立联席会议，办公室将根据各项要求落实各项工作。新区三年行动计划明年要全部启动，希望我们新区的广大市民热情参与，积极出谋划策。       嘉宾：我有两条建议：将文件提升到法规，界定权利，未界定义务，新区在出台三年行动计划时，同步推出，不但把居住小区的管理纳入，而且对业委会的人选观程序观都有建立，将文件落实到行动，强化部门协动。       嘉宾：业主委员会成立之后也同样产生很多矛盾，如何规范运作，这方面还不是很全，业主委员会成立之后，到底要做哪些事情，从这点来说，业主委员会如何对物业加强管理，需要加强这方面的法规，很多也会员运作过程中随意性很大，在立法上，尤其是显示先行过程中，可以有更大的作为。       嘉宾：刚才大家都会法律层面降到这个问题，去年上海居住区物业管理条例的直达检查，关于浦东业委会运作状况的执法调研，对浦东业委会的运作，人大做了一些调研，我想刚才几个代表讲的很好，大概有两个层面的问题，分歧最大的一个是业委会，人大讨论的时候分歧很大，目前为止，充其量是初级阶段，对业委会运作的判断，绝对不能估计过高，或者过分肯定。      嘉宾：业委会运作状况，浦东新区加强综合管理三年计划，我觉得这是整合政府资源，来共同解决居民解手难的问题，随着经济体制的改革开放，居民对居住环境要求越来越高，根据潍坊街道提出形象的比喻，居民区有一匹马四个轮子的比喻，共筑和谐的模式，坚持领导，健全制度，有机结合，党组织要处理好三种关系，一个是领导和被领导的关系，一个是指导和被指导的关系，一个是服务与被服务的关系，什么是加强领导，选好业位会主任，是良好运作的保证，第一个是健全制度，首先业委会有共性问题，也有个性问题，共性问题是如何把业委会组织起来，共同商量小区存在的矛盾，第二个是维修基金使用的情况，业委位会也是群众性的组织，这也是监督和督促。第二，业主大会运作制度，这是群众性组织，如何完成自我教育自我管理的模式，如何解决老百姓的问题；第三需要做个有机结合，业委会的良好运作要与小区管理结合起来，要与提高业主的自身素质相结合。 张处长：关于成立业主委员会，实际上居委会给我们的运作有很多的启示，不必每家每户跑，比如说居委会有楼组长，而业委会有业主代表，两者之间可以兼顾，业主代表可以发挥在这一幢房屋的作用，代表这一幢房屋居民的意愿，要不然很多事情确实是你想管，管不了！       王博士：物业管理条例讲了七个关系，物业管理明确有七个关系，一个是业主和物业公司的关系，大家互相配合互相支持，这个小区就好管了，实际上这两者不是对立的关系而是合作的关系，第二个是物业小区各方面的关系，一个小区不是一个小区业不是一个物业公司可以关好的，第二个要讲业主方，一个是业主和物业公司的关系，；第二个是住宅小区，三年行动计划也提到了一个小区有19个职能部门参与了。第二，可以委托业委会，提倡每一个市民做个好业主，小区里也有业主公约，自觉当个好业主。第三，物业管理招投标。       我们上海有8000多个住宅小区，也就是说要成立8000多个业主委员会，政府不可能兼顾到每一个细节！在业主方面，如何依法来维权，理性来维权，比如说物业公司服务不到位，但至少其在履行合同只是服务不到位，而业主不交管理费，其本身就没有在履行合同，所以业主要理性维权，不要光考虑自己的利益。上海这个老城市要用不同的层次适用不同的管理模式！       嘉宾：三年的行动计划怎么做，一个从企业和行业方面做，目前物业管理收入逐渐下降，管理成本上升，应该通过自身的流程管理，降低管理成本，提高自身服务；第二从行业的角度，在企业中开展企业诚信，加强对企业的监督；一个是从社区和业主的角度来做。通过社区的综合力量构建和谐小区。       街镇代表：区委今年以来对物业管理方面非常重视，连续出台两个文件，一个是积极构建和谐居民区，第二个是构建三年行动计划，这是非常有意义的两件大事。这是加强社区综合管理、居民区文明管理是一次机遇。我们在积极构建一些机制，第一我们对小区的业主管理委员会要有正确的定位，业委会肯定是好事，关键是怎么看待它，在争论和探索过程中它的定位是很重要的。我们认为可以对物业的监督，也可以建立一个平台强化对居民的管理，也可以解决小区的维修、保养等瓶颈问题。第二点，在我们居民区中在党组织的领导下把各自的职能充分发挥。因此我们建立了居民联席会议制度，学习党的精神，解决居民区中的一些问题。第三对物业公司考评机制，以前都是房办一家进行考评，从今年开始，对小区物业公司的考评由街道牵头，房办作为主考，居委会、业委会也参加，这样也是对物业公司的压力，也使大家关注物业管理工作。第四，小区违章建筑一直是难点问题，光靠物业公司是无法解决的，我们今年建立了小区违章建筑快速发现和拆除小组。我们居民直接向街道投诉，第一时间把信息反馈到街道来。第五，提高物业管理水平，政府要做有心的让位。我们在新区建交委的支持下，我们沪东街道第一个建立了916中心，在对违章建筑的管理，对小区中独具老人房屋的维修，还有在防汛防台等方面也发挥了作用。我今天想提一个建议，像我们沪东社区有一些不成套的老公房老小区，没有物业公司，根本谈不上物业管理，怎样加快这些不成套的老公房老小区的管理力度，也是提升新区整个物业管理水平的重要方面。       嘉宾：我是来自上海绿城的居民代表。我是积极建议，在上海的若干小区建立业主公约，必须发挥小区业主的制约作用。像我们小区拆除违章建筑，有业主代表在，民警在，和居委会工作人员在场，然后派相关人员拆除违章建筑，所以至今没有业主上告的情况。       区长：非常感谢想大家，自从区长网上办公会开办以来，我始终把这个题目作为很重要的题目一直在脑子里盘旋，因为我觉得这个题目一定是大家关心的，物业管理搞好了，城市管理就有基础，物业管理既关系到大城市，也关系到民生问题，从市民反映的问题来看，我看相当集中，说明这个题目深得人心，要解决好这个问题也不是很容易的问题，大家提了很多有操作性的建议，我们一定会采纳。      我讲几个方面，首先要理顺小区管理体制，居民区党支部，业委会，居民委员会，物业管理公司，这四个部门的位置怎么摆，如何各司其职？党支部是政治领导，政治领导就是政治领导，就是做好各方面的思想工组，不能取代业委会，居委会应该是知道业委会进行正确形式，业务上进行指导和监督，物业管理公司要接受业委会的选择，是一个市场主体，物业管理公司不能成为当然的管理者，要优胜劣汰，很多问题为何不能解决，居民对物业公司的意见应该通过业位会，我收到很多人民来信，讲了很多物业公司的问题，我认为这绝对不应该存在。房产公司成立之后成立自己的物业公司然后就作地为王，这绝对不应该，居委会当然业代表业位会的利益，但代表业主的物业方面的利益，业委会现在的关键问题是，业委会一定要是民选的，一定要得到大家认定，如果民主体现得不充分，他的主张就得不到支持，选出来之后就应该履行自己的职责，业委会要经过培训，谁来培训，应该是街道，房地部门，政府有这个责任培训好业委会，培训的教材应该也规范化，应支应会。       第二个是积极支持业委会工作，老百姓都说要民主，但什么是民主，怎么提高民主能力，这是一个很长得过程，居民同志就是在不断得实践过程中提高民主能力，很多人认为什么是民主，民主就是服从大多数人得意见，维护公众利益，业委会组织起来以后大家要尊重他，要支持他，业委会通过支持程序后，决定这个物业公司要淘汰，这时我们得法院要有所作为，我们得法院就应该主动出击，工商要主动出击，政府有很多手续很简单得，通过司法判决，通过强制执行，不是一讲社会自治政府就不作为了，这也是对业委会的扶持。还有业委会选出来后怎么争取居民的支持呢？业委会要多组织居民活动，告诉居民的权利和义务；业委会要组织居民的学习，这时候党支部和居委会要配合组织学习。业委会的工作还是要依靠群众。违章建筑为何搭建快，成本高，就是缺少群众的支持。这也是业委会工作的方法。       第三要降低太讨物业公司得门槛，充分进入市场，不一定要三分之二，只要百分之五十得人要淘汰，就可以淘汰。孩比如讲维修基金得问题，一定要三分之二以上才可以用，但居民得觉悟是有高邮的得，三深入一下，维修基金是否要每一比都三分之二那，物业管理条例不可能搞得很细，能不能在实施细则方面搞得更细一点，还有业位会是否要有报酬，津贴从那里出，拿津贴是为了提高责任心，包括社会义工，也可以给津贴。所以这些事情，都是在改革中可以考虑得。      第四个是怎么对广大业主进行民主教育和培训，现在居民维权意识很强，但是履行义务得责任心相对比较弱，这个要进行教育，所以党支部居委会要调动各种互动对居民进行教育，公众的利益高于一切，大家都要在公共利益面前进行退让，这样任何自治都不能成立，这个教育和培训得工作需要加强。最后一个我孩想到一个问题，没有相投，我们有一些五十六十年代的公房，如果通过市场机制招聘物业公司恐怕很难，目前是否应该有一些有福利型的物业公司接受政府的委托管理一些比较落后的物业，或者是政府补贴和市场招聘相结合，这个事情，区政府要继续努力。

浦东新区住宅小区管理的基本情况 第三十次区长网上办公会参考材料 　　　　 　　　　一、物业情况 　　　　截至2006年底，新区现有住宅小区1470个，建筑面积7500万平方米（全市共有3.8亿平方米、浦东占全市的20％）。其中新建商品住宅小区690个，建筑面积4665万平方米，占62%；旧住宅小区（包括售后公房、系统公房、早期动迁房等）780个，建筑面积2835万平方米，占38%。 　　　　全区共有物业管理企业380家（全市2963家、浦东占12.8％），其中一级资质企业8家（全市37家），占22％，二级资质企业53家（全市206家），占25.7％，三级含暂定三级资质企业319家（全市2720家），占11.7％。 　　　　各类物业从业人员3万余人，其中管理人员3000余人，保安、保洁、绿化、维修等从业人员27000余人。全市16万人，占18.7％。 　　　　已成立业主大会的住宅小区有733个（全市6114个），占符合成立条件住宅小区总数的61％（全市83%）。 　　　　二、物业行风情况 　　　　新区物业行风测评在2003年先于全市摆脱了26个部门行业排名的末位，从2003年开始连续四年总体测评分和满意率每年曾现稳步上升的态势，2006年在新区29个部门行业中评比列第20名。 　　　　三、行政管理情况 　　　　浦东新区物业管理行政职能归并在浦东新区建设和交通委员会房产管理处，下设浦东新区房产管理署及17个房产办事处。主要负责新区层面和各街镇区域的房屋行政管理和物业行业管理工作（陆家嘴功能区域的5个房办已划入功能区管辖）。目前新区人均房屋行政管理面积为90万平方米/人（全市人均管理面积为40万平方米/人），房屋行政管理力量相对薄弱，在作精作细房屋行政管理和物业行业管理中矛盾较突出。